一平米20万元，报复性买学区房来了
北京市西城区教委在4月30日发布的入学新政引发交易市场轩然大波。在3个月的窗口期，一边是学区房业主担心区域优势不再急于抛售房产，一边是购房家长想在“多校划片”前赶紧搭上末班车，买卖双方的焦虑让西城区学区房的价值面临重估的同时，成交量在近日激增。
中国证券报援引中原地产数据显示，五一小长假期间，北京地区二手房网签达到139套，新建住宅网签为666套，合计网签住宅805套，其中西城区成交居前，西城学区房成交量从之前一个月几十套变成几天几十套。在该报道中，位于金融街辟才胡同附近的某地产中介的销售人员张明（化名）称，西城知名学区房均价在每平方米17万元至20万元，政策出台后，之前稀缺的小户型挂牌明显增多，但基本上一出来就会“秒光”。“再小的户型差不多也要30多平方米，加上税费和中介费，需要800万元-1000万元。”
2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》称，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
至此，北京市城六区全部明确以“多校划片”方式入学，而西城区的这一新政也让7月31日被称为“731”大限，在此期限之前落户西城的家庭仍可以享受单校划片的老政策。根据新华社，德胜学区和金融街学区是地产中介口中西城区最受家长追捧的两个学区，该政策发布仅半日时间，德胜学区内知名的育翔小学对口学区房就新挂牌8套一居室，最便宜的一套挂牌价745万元。而在金融街学区，宏庙小学是北京师范大学附属实验中学的对口直升校，目前对口学区房每平方米超过19万元，面积只有50多平方米、总价达千万元的房子成交迅速。
某头部中介销售王海（化名）在上述中国证券报的报道中表示，“卖房者希望新政实施前卖个好价钱，于是挂牌房源激增。购房者则有意赶上最后一班车，供需两旺致成交量大增。”王海表示，临近此次政策出台前，红庙学区小户型基本售罄，剩下的都是1500万元以上的大中型户型。而根据腾讯新闻棱镜深网报道，链家金融街总店的中介高建掌握的成交数据显示，包括丰汇园在内，宏庙小学对口小户型学区房的平均交易单价在20万-22万元之间，视不同户型与小区环境而异，“与新政出台之前相比，总体略有上涨，涨幅大概在2到3%。”在棱镜深网的这篇报道中，高建称西城教委只是指出多校划片的方向，但具体执行还需看2021年乃至2022年的情况，“是严格执行多校划片，还是不了了之，现在都不好说。”
北京市朝阳区最早实行多校划片政策，规定自2017年6月30日之后，在朝阳区新购置的房屋，无论新房还是二手房，均参与多校划片，而东城区和海淀区也都自2019年起实施多校划片，而在具体执行上，棱镜深网报道称，朝阳区这一政策不了了之，东城区是通过电脑派位的方式，对新落户的家庭严格实施多校划片，海淀则依旧是按照就近、按照落户年限等条件顺位入校。
新华社报道称，多位专家认为，从近期看，“多校划片”政策有助于推动教育公平，落实“房住不炒”政策，让学区房炒作进一步降温，但从长远看，学区房概念所附加的优质教育资源“溢价”效应无法在短期内完全消除，一些家长担心，“多校划片”后学位资源分配不透明还会产生不公。在该报道中，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，通过“多校划片”、学位不定期轮换，可弱化投资学区房的驱动力。不过，需要正视的是，优质教育附加值是房地产价格的重要组成部分，即便在发达国家，好学区的房价通常也比较高。因此，学区房的概念可以被淡化，但不会消失，关键是不要推动房价过高，出现极度扭曲。
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整理编辑：商周君
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